¿Primera o segunda línea comercial?
La ubicación del local dentro de una ciudad es determinante para la venta de los productos y/o servicios que ofrece un concepto de negocio. Pero ubicarse en primera línea en las principales ciudades de nuestro país no es fácil. Las calles más transitadas y céntricas de las grandes ciudades fijan unos precios muy elevados en la mayoría de los casos. Surge entonces la posibilidad de la segunda línea comercial, más apartada del tráfico peatonal, pero con precios aparentemente bastante más asequibles. Entonces, la pregunta es: ¿Primera o segunda línea comercial?
El aumento de las rentas de los locales en primera línea son producto, según la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, de una “fuerte presión de la demanda por situarse en los ejes comerciales estratégicos, lo que provoca prácticamente una nula desocupación en estas vías”.
Las firmas de moda, complementos y restauración, son las que constituyen el principal motor de la demanda de tiendas en las calles céntricas, debido a que suscitan el 56,4% de la necesidad o demanda de superficie de tiendas en los grandes núcleos urbanos.
En ciudades como Madrid, a pesar de haberse producido una contención del crecimiento, sus rentas de alquiler se han visto incrementadas entre el 2% y el 7% en la primera mitad del ejercicio actual. La calle Preciados y Serrano son las dos calles donde sus locales comerciales tienen un precio más elevado por metro cuadrado (a 136 y 134 euros, respectivamente).
Prácticamente sucede lo mismo en Barcelona, en sus calles Paseo de Gracia y Portal d’Angel, esta última, con alquileres de 123 euros por metro cuadrado. Como consecuencia, se ha reducido la tasa de producto disponible en todos los ejes, tanto high street como secundarios, que en estos momentos es bastante baja, como consecuencia del empuje de la demanda en los últimos meses.
Una tendencia que se ha dado en los últimos años es que los negocios (normalmente de “alto standing”) ubicados en estas calles de primer rango se han convertido más en un lugar de encuentro y de imagen de marca, que en tiendas donde se busca la rentabilidad de la marca.
Los establecimientos de la firma C.E. Consulting normalmente se encuentran en primera línea, aunque desde esta firma se reconoce que no es fácil dar con un buen emplazamiento “a un precio razonable”. Juan Estringana, su director general, afirma que “es ciertamente complicado, pues la ubicación en una primera línea conlleva una dificultad de localización y un coste muchas veces superior en porcentajes muy elevados a los de segunda línea”.
Aun con todo, las perspectivas de evolución de este segmento inmobiliario para los próximos meses están dominadas por la estabilidad, tanto del crecimiento del consumo privado (la subida del petróleo puede repercutir en el gasto familiar), como de la tasa de desocupación y de los precios de alquiler. Paralelamente, los operadores se muestran más prudentes a la hora de abrir nuevos establecimientos, y se recurriendo a la fórmula del ‘key money’.
Segunda línea comercial: una alternativa cada vez más compleja
Ubicar los establecimientos en segunda línea, siempre que las características del negocio lo permitía, ha sido hasta ahora la solución a los altos precios y complejidad para encontrar un buen emplazamiento comercial en primera línea.
Pero los negocios ubicados en estos emplazamientos secundarios presentan cada vez más dificultades a la hora de encontrar una situación interesante. Esto es debido al bajo nivel de desocupación de locales de primera línea que se comentaba arriba, que ha repercutido en el mayor interés y subida de precios de los locales secundarios en las grandes urbes.
Las franquicias relacionadas con el sector servicios son las que menos problemas presentan a la hora de buscar su local idóneo. No están obligadas necesariamente a disponer de un punto de venta en un lugar de mucho tránsito. Este es el caso de la firma Financar, cuyo director general, Carlos Royo, afirma que “nuestro negocio va dirigido a profesionales y es imprescindible que seamos nosotros los que los visitemos, por lo que no es necesario ubicarnos en primera línea”.
Por el contrario, las empresas de retail tienen más complicado decantarse por la segunda línea, ya que en teoría la exhibición de sus productos en el escaparate en “high street” es la forma más atractiva para que el potencial cliente se acerque a una tienda. Naturhouse es una de las que en ocasiones ha elegido la segunda línea. Se trata de una de las franquicias españolas con mayor presencia nacional e internacional con 890 establecimientos (113 están en el extranjero y el resto en España), que abre muchos de sus centros en locales ubicados en segunda fila. Según su presidente, Félix Revuelta, “la posibilidad de elegir locales en segunda línea comercial permite un abaratamiento del coste y eleva la rentabilidad del franquiciado”.
En definitiva, el gran dilema de la selección de primera o segunda línea viene determinada por el producto o servicio que vende el negocio. Esto influye directamente en el emplazamiento de éste, aunque ya se puede comprobar que no existe una regla de oro o una fórmula mágica para que un negocio encuentre un lugar en el que encaje a la perfección. Así, veremos que unas veces no es necesario abrir en primera línea aunque el negocio aparentemente lo requiera, y otras veces, aunque el negocio se piense que puede funcionar en cualquier lugar, se vuelve casi indispensable que se ubique en primera línea para rentabilizar al máximo su oferta de productos.
