Los centros comerciales, una opción para la franquicia.
Los centros comerciales se presentan como uno de los productos más atractivos por su poca permeabilidad a los cambios de ciclo. Inversores nacionales e internacionales, enseñas nacionales y foráneas, se muestran atraídos por igual por este segmento inmobiliario.
Por el interés que en los últimos años han despertado los centros comerciales, varias consultoras analizan la oferta que existe y su proyección en los últimos años. Según el Informe de Centros Comerciales elaborado por el Departamento de Investigación y Estudios de Mercado de Aguirre Newman, casi un millón de nuevos metros cuadrados se inauguraron a lo largo del pasado año. El tirón de este segmento inmobiliario queda patente también por el importante volumen de proyectos previstos, cada vez de mayor complejidad y superficie media.
La apertura de 39 centros comerciales y la ampliación de otros cinco han aportado 975.000 nuevos m2 de Superficie Bruta Alquilable (SBA), un 10% más que en el ejercicio 2002. Más del 50% de las inauguraciones de este año se engloban en las categorías con mayor SBA, Regional y Grande, y sólo un centro se fundamentó en Hipermercado. Las comunidades autónomas más activas durante el pasado ejercicio han sido Andalucía, con un 20% de las nuevas aperturas y dos de las cinco ampliaciones, Valencia, con siete inauguraciones, y Madrid, con tres nuevos centros. En Castilla la Mancha, por el contrario, no se ha inaugurado ningún nuevo centro durante este periodo. La consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle también presentó recientemente su «Informe de Mercado de Retail en España: situación a 1 de enero de 2004 y perspectivas». En él señala que durante el pasado año, Madrid fue la comunidad autónoma que más superficie comercial abrió, con un 18,8% del total, seguida por la Comunidad Valenciana, Andalucía, Canarias y el País Vasco. De este modo, las comunidades con mayor superficie de centros comerciales continúan siendo Madrid, con el 22%, Andalucía, con el 15,4%, Cataluña, con el 12,1% y la Comunidad Valenciana, con el 11,6%. Una ocupación casi plena pero con cautela La mayoría de los centros comerciales en funcionamiento presentan elevados niveles de ocupación, cuando no ocupación plena. No obstante, algunas de las principales firmas comerciales han frenado sus políticas de expansión, como consecuencia del menor crecimiento del consumo privado.La cautela de las marcas ha influido en el incremento de los plazos de comercialización de los nuevos proyectos. Pese a todo, la desocupación media actual de los centros en funcionamiento puede establecerse en el entorno del 3-5%. Cada ejercicio crece la superficie media de los centros comerciales, en gran parte, por la creciente complejidad de las actividades que alojan. Sirve de ejemplo ‘Xanadú’, en la Comunidad de Madrid, con 110.000 m2. La superficie media por centro en estos momentos se sitúa en 19.198 m2, inferior a la media de los centros inaugurados en 2003, de 22.432 m2. En la actualidad están aprobados 100 nuevos proyectos de centros comerciales en nuestro país –si bien esto también empieza a convertirse en una costumbre: proyectos aprobados pero sin la preceptiva segunda licencia…–, lo que ayudaría a restar diferencias con los países más desarrollados de nuestro entorno y, en el plano interno, entre las distintas comunidades autónomas, entre las que existen importantes desequilibrios de SBA bruta y densidad comercial. Richard Ellis apuesta por la franquicia en los centros comerciales Según la consultoría CB Richard Ellis, tanto las enseñas nuevas como las ya experimentadas constituirán la principal fuente de ocupación de los centros comerciales. En los últimos años, la oferta está creciendo con más intensidad en zonas secundarias, una vez que los puntos de mayor concentración de público se están saturando. Esto da la oportunidad a las cadenas de franquicias para llegar a regiones donde aún no contaban con presencia. Para la empresa de consultoría las franquicias presentan actualmente la mayoría de la oferta de galerías comerciales, quedando las marcas independientes como elementos adicionales de la demanda de espacio.